부모님이 자녀에게 집을 넘겨줄 때, 예전에는 대부분 증여를 선택했습니다. 그런데 최근에는 증여 대신 가족 간 직거래로 이전하는 사례가 눈에 띄게 늘고 있습니다.
왜 이런 변화가 생겼는지 알아보겠습니다.
이 글에서는 최근 달라진 가족 간 아파트 이전 트렌드와 함께, 증여와 양도 중 언제 어떤 방법이 유리한지, 주의할 점, 그리고 상속세와 증여세의 차이까지 쉽게 정리해 보겠습니다.
1. 주택 증여, 왜 줄어들었을까?
최근 몇 년 동안 부모가 자식에게 아파트를 증여하는 건수가 절반 가까이 줄었습니다.
국세청에 따르면 전국 아파트 증여 건수는
2021년 7만 8000건 → 2024년 4만 1000건으로 약 48% 감소했습니다.
그 이유는 무엇일까요?
- 아파트값 상승으로 증여세 부담이 커졌습니다.
- 증여세뿐 아니라 취득세까지 포함하면, 자산 이전에 드는 세금 부담이 수억 원을 넘는 경우가 많아졌습니다.
그래서 증여대신 직거래(양도)로 절세하려는 흐름이 나타나고 있습니다.
2. 가족 간 직거래, 어떤 절세 효과가 있을까?
최근 서울 송파구 헬리오시티에서 시세보다 30% 낮은 가격에 가족 간 직거래가 이루어져 화제가 됐습니다.
왜 이렇게 싸게 거래해도 문제가 없을까요?
세법상 가족끼리 부동산을 거래할 때는 시세 대비 30% 낮은 가격(최대 3억 원 할인)까지 정상 거래로 인정되기 때문입니다.
예시로 살펴보겠습니다.
| 구분 | 증여할 경우 | 가족간 직거래할 경우 |
| 아파트 시세 | 20억원 | 20억원 |
| 세금 부담 | 증여세 6억원 + 취득세 약 8000만원 → 총 7억원 | 부모님은 양도세, 자녀는 취득세 부담 → 총 세금 줄어듦 |
| 추가 장점 | 없음 | 부모님이 받은 매매대금은 나중에 상속 가능 |
즉, 부모님이 집을 자녀에게 저렴하게 매매하고 그 매매대금이 부모님 재산으로 남게 되면, 증여에 비해 당장의 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
3. 증여와 양도, 언제 어떤 방법이 유리할까?
두 방법은 상황에 따라 유불리가 다릅니다. 어떤 경우에 양도를 선택하고, 어떤 경우에 양도를 선택하는 것이 유리한지, 어떤 경우에 증여가 나은지 정리해보겠습니다.
1) 양도가 유리한 경우
- 부모님이 1 가구 1 주택이고, 오래 보유한 경우
→ 양도세 비과세나 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
→ 세금이 거의 안 나오거나, 큰 폭으로 공제받을 수 있습니다. - 집값이 크게 오른 경우
→ 증여세는 집값 전체를 기준으로 계산되기 때문에 세금 부담이 커집니다.
→ 직거래로 시세보다 낮은 가격에 매매하면, 증여세 부담을 피하고 취득세·양도세로 분산할 수 있습니다. - 자녀가 매매대금을 마련할 수 있는 경우
→ 직거래는 실제로 부모님에게 돈을 지급해야 하기 때문에, 자녀가 자금 마련이 가능한 경우에만 가능합니다.
→ 전세대출, 자산 등으로 일부 금액을 준비할 수 있다면 직거래가 가능합니다. - 상속세 전략까지 함께 고려할 때
→ 부모님이 집을 팔아서 받은 매매대금은 부모님 재산으로 다시 돌아갑니다.
→ 이 돈은 나중에 상속할 때 기본공제(5억 원)나 배우자 공제 등을 활용해 상속세 부담을 줄일 수 있습니다.
2) 증여가 유리한 경우
- 부모님이 다주택자인 경우
→ 집을 여러 채 보유하고 있다면, 직거래로 팔 때 양도세 중과세율이 적용됩니다.
→ 이 경우에는 증여가 양도보다 세금 부담이 적을 수 있습니다. - 집값이 아직 많이 오르지 않은 경우
→ 집값이 낮을 때 증여하면, 증여세 부담도 상대적으로 적습니다.
→ 집값이 크게 오르기 전에 미리 증여해 두면 장기적으로 절세에 도움이 됩니다. - 자녀가 매매대금을 마련하기 어려운 경우
→ 직거래는 부모님에게 돈을 지급해야 하기 때문에, 자녀가 자금 여력이 없으면 현실적으로 불가능합니다.
→ 증여는 별도로 돈을 주고받을 필요가 없습니다. - 소액 증여 공제를 활용하려는 경우
→ 부모가 자녀에게 10년마다 5000만 원까지 비과세 증여가 가능합니다.
→ 이 공제를 활용해 매년 조금씩 증여하면, 세금 없이 자산을 이전할 수 있습니다.
4. 가족 간 직거래, 주의해야 할 3가지
양도가 절세에 도움이 되는 경우도 있지만, 단순히 싸게 팔면 된다고 생각하면 위험합니다.
1) 시세보다 너무 싸게 거래하면 증여로 간주
시세 대비 70% 미만, 또는 3억 원 초과 할인하면 국세청에서 "사실상 증여"라고 판단할 수 있습니다. 세무조사 대상 될 수 있으니 유의하셔야 합니다.
2) 부모님이 양도세 부담
부모님이 집을 팔면 양도세를 내야 합니다. 특히 집값이 많이 오른 경우, 양도세 부담이 커질 수 있습니다.
단, 부모님이 1 가구 1 주택 비과세 요건(10년 보유, 2년 거주 등)을 충족하면 세금이 거의 없을 수 있습니다.
3) 실제 돈거래 필요
자녀가 실제로 매매대금을 부모님에게 송금해야 하고, 계약서, 세금 신고 등 절차도 일반 매매와 똑같이 해야 합니다. 형식적인 거래는 증여로 간주될 수 있습니다.
5. 꼭 알아두기 : 직거래로 세금 다 피할 수 있을까? 상속세와 증여세의 관
가족 간 직거래가 늘어나면서 많은 분들이 이런 궁금증을 가집니다.
"부모님이 자녀에게 집을 직거래로 팔면, 증여세도 안 내고, 상속세도 안 내도 되는 거 아닌가?"
하지만 실제로는 그렇지 않습니다.
직거래를 하면 증여세 부담을 줄일 수 있는 건 맞지만, 그 과정에서 부모님이 받은 매매대금(수억 원)은 다시 부모님 명의 재산으로 남게 됩니다. 그리고 이 재산은 부모님 사망 시, 상속세 계산에 포함됩니다.
즉, 증여세는 줄일 수 있지만, 그 돈은 부모님 재산으로 다시 남게 되므로 결국 상속세 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 상속세와 증여세, 뭐가 같고 뭐가 다를까?
헷갈릴 수 있는 상속세와 증여세의 차이, 쉽게 정리해 보겠습니다.
세율 구조는 사실상 동일합니다.
상속세와 증여세 모두 "재산 금액에 따라 누진세율(10~50%)"이 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1억원 이하 | 10% | - |
| 5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 30억원 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
다른 점은 '공제 금액'과 '세금 내는 시점'입니다.
| 구분 | 공제 혜택 | 세금 내는 시점 |
| 증여세 | 부모 → 자녀 5000만 원 공제 (미성년자 2000만 원) | 자산 이전 즉시 세금 납부 |
| 상속세 | 기본공제 5억 원 + 배우자·자녀 공제 가능 → 최대 수십억 공제 가능 | 부모님 사망 후 상속인들이 신고 |
직거개로 증여세를 아끼는 건 가능하지만, 그때 부모님에게 넘어간 매매대금은 다시 부모님 재산으로 남기 때문에, 결국 상속세 부담으로 연결됩니다.
즉, 세금을 아예 피할 수 있는 구조는 아니며, 다만 세금을 내는 시점과 방식이 달라질 뿐이라는 점을 꼭 기억해 두시기 바랍니.
6. 가족 간 자산 이전, 결정 전에 꼭 확인해야 할 내용
자산 이전 방법을 고민할 때는 증여와 직거래의 세금 구조뿐 아니라, 내 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다.
다음 세 가지는 반드시 확인해보시기 바랍니다.
1) 가족 간 직거래 검토하기
부모님 집을 자녀에게 넘길 때, 시세보다 최대 30% 저렴하게 거래해도 정상 거래로 인정됩니다.
직거래를 활용하면 증여세 부담을 피할 수 있으니, 내 집이 시세 대비 어느 정도까지 저렴하게 매매 가능한지 확인해 보세요.
단, 3억 원 초과 할인은 증여로 간주될 위험이 있으니 사전에 시세 확인 필수입니다.
2) 증여 vs. 직거래, 세금 시뮬레이션은 필수
증여세, 양도세, 취득세, 상속세까지 전체 세금이 얼마나 나오는지 직접 비교해봐야 합니다.
가족 간 직거래가 무조건 유리한 건 아닙니다. 집값, 부모님 주택 보유 상황, 자녀 자금 상황에 따라 증여가 더 유리할 수도 있습니다.
세무사 상담을 통해 정확한 시뮬레이션을 해보는 것이 가장 확실합니다.
3) 상속까지 고려한 재산 이전 계획 세우기
직거래로 부모님 집을 매매하면, 부모님에게 넘어간 매매대금은 다시 부모님 재산으로 포함됩니다.
이 재산은 나중에 상속세 계산 대상이 됩니다.
즉, 증여세를 줄였다고 끝이 아니라 상속까지 염두에 두고 전체 재산 흐름을 계획하는 것이 중요합니다.
필요하다면 "상속세 공제 요건(기본공제 5억 원, 배우자 공제 등)"을 활용해 상속세 부담까지 최소화하는 전략을 세워보세요.
7. 지금 확인해 볼 세 가지
여기까지 내용을 읽으셨다면, 지금 바로 내 상황에서 다음 세 가지를 점검해 보세요.
1) 증여와 직거래, 어느 쪽이 내게 유리할지 세금 총액 비교해 보기
→ 증여세, 양도세, 취득세, 상속세까지 시뮬레이션해 보세요.
2) 가족 간 직거래 시 적용 가능한 시세 30% 할인 규정 확인하기
→ 시세보다 얼마까지 싸게 거래할 수 있는지, 세무상 리스크 없는지 점검하세요.
3) 장기적으로 상속까지 고려한 재산 이전 계획 세우기
→ 증여나 직거래 이후에도 상속세 부담이 생길 수 있으니 전체 재산 흐름을 고려해 전략을 세두시기 바랍니다.