2025년 3월, 서울을 중심으로 다시 대출 문턱이 높아지고 있습니다.
강남, 서초, 송파, 용산 등 일부 지역에서는 유주택자를 대상으로 한 주택담보대출(주담대)이 아예 막히는 은행도 등장했습니다.
2023년부터 2024년까지는 대출 규제가 점차 완화되는 흐름이었지만, 올해 들어 서울 등 일부 지역과 유주택자를 중심으로 다시 규제가 강화되는 분위기로 전환되고 있습니다.
특히 서울 주요 지역에서 대출이 제한되면서 "나는 대출이 가능한가?", "지금 집을 사도 괜찮을까?"처럼 실제 자금 계획과 맞닿은 고민이 많아지는 상황입니다.
이번 글에서는 지금 어떤 지역과 조건에서 대출이 막히고 있는지, 은행들은 왜 다시 조이기 시작했는지를 먼저 살펴보고, 지금부터는 어떤 준비가 필요한지를 정리해 보도록 하겠습니다.
1. 은행들, 다시 대출을 조이기 시작했다.
2025년 3월 기준, 다음과 같은 규제 조치들이 이미 시행되거나 예정되어 있습니다. 서울의 일부지역과 유주택자 중심으로 대출이 제한되고 있으며, 과거처럼 다른 지역으로 확산될 가능성도 있습니다.
이번 규제는 신규 주택담보대출과 일부 전세자금대출에 적용되며, 이미 실행된 기존 대출에는 영향을 미치지 않습니다.
다만, 기존 대출자라 하더라도 대환이나 추가 대출을 계획 중이라면 은행별 조건을 미리 확인하는 것이 필요합니다.
- 은행별 주담대 및 전세대출 제한 내용
| 은행 | 주요 조치 내용 | 시행일 |
| 우리은행 | 유주택자 대상 강남, 서초, 송파, 용산 주담대 중단 → 단, 전 세대원이 무주택자거나, 기존 주택을 팔고 무주택 상태가 되는 경우는 예외 |
3/28 |
| 하나은행 | 서울 전역 1주택 이상 보유자 주담대 중단 조건부 전세대출(선순위 말소, 다주택자 처분 조건 등)도 중단 |
3/27 |
| SC제일은행 | 2주택 이상 보유자의 생활안정자금 목적 주담대 중단 | 3/26 |
| NH농협은행 | 서울 지역 조건부 전세자금대출 중단 | 3/21 |
2. 왜 지금 다시 조이기 시작한 걸까?
최근 서울 일부 지역에서는 집값이 다시 오르는 움직임이 나타나고 있습니다.
특히 강남, 서초, 송파, 용산처럼 가격이 높은 지역에서는 짧은 기간 안에 매매가격이 반등하는 흐름을 보이고 있습니다.
2-1. 투기 심리를 자극하는 요인들
- 투지거래허가구역 해제
- 기준금리 하락 가능
- 투자 수요 회복 조짐
이런 분위기 속에서 시장에 투기성 자금이 다시 유입될 가능성이 커졌습니다.
2-2. 대출 증가 속도도 우려 요인입니다.
- 2025년 1분기, 일부 은행의 가계대출 증가 속도가 빠르게 나타남
- 금융당국은 은행권에 자율적이고 선제적인 리스크 관리 요청
- 금융감독원은 대출이 급증한 은행에 대해 경영진 면담까지도 검토 중
결국 이번 조치는 집값 상승을 미리 막고, 실수요자 중심으로 대출이 이뤄지도록 하려는 움직임으로 볼 수 있습니다.
3. 그럼 집값은 어떻게 될까?
대출이 어려워지면
- 집을 사려는 사람이 줄고
- 거래가 줄어들면서, 단기적으로는 상승세가 둔화될 가능성이 있습니다.
하지만 바로 집값이 떨어진다고 보기는 어렵습니다. 왜냐하면 다음과 같은 요소들이 동시에 영향을 주기 때문입니다.
- 집값에 영향을 주는 3가지 변수
- 금리 인하 기대감 : 하반기 기준금리 인하 가능성 존재 → 대기 매수 심리 유지
- 공급 부족 : 입주 물량 감소 → 실수요 지역은 버틸 가능성 있음
- 글로벌 변수 : 트럼프 관세 부과 가능성 등 → 물가 상승 → 금리 인하 지연 가능성
결국, 공급, 정책, 시장 심리 등이 함께 작용하기 때문에 금리만으로는 집값을 예측하기는 어렵습니다.
4. 지금부터는 어떤 전략이 필요할까?
4-1. 대출 조건, 미리 정확히 파악하기
단순히 "무주택이면 된다"가 아니라,
- 등본상 모든 세대원이 무주택인지
- 기존 주택을 매도하는지
- 대출 실행일과 잔금일이 3개월 이내인지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
이런 경우라면 미리 은행에 문의하세요.
- 기존 집을 팔고 새 집을 사려는 경우
- 가족 중 누가 주택을 보유했는지 헷갈리는 경우
- 서울 주요 지역에 실거주 목적으로 매수하려는 경우
같은 조건이어도 은행마다 판단이 다를 수 있습니다. 온라인 정보만 믿지 말고 창구에서 직접 상담하는 것이 중요합니다.
4-2. 금리 인하·인상, 두 시나리오 모두 준비하기
지금은 시장의 금리 완화 기대하는 분위기지만, 변수도 많습니다.
- 트럼프 관세 부과 가능성
- 국제 유가상승
- 미국 금리 정책 등 → 오히려 금리가 올라갈 수도 있습니다.
즉, 금리 인하 기대가 크긴 하지만, 국제 요인이나 물가 흐름에 따라 금리가 다시 오를 가능성도 충분히 존재합니다. 여기에 최근 정부가 갭투자 억제를 위해 디딤돌·버팀목 등 정책대출 금리를 인상한 것도 금리 전반에 영향을 줄 수 있습니다.
- 금리변화 시 이자 얼마나 달라질까? (3억 원 대출, 연 4.5% 금리 기준)
| 시나리오 | 월 이자 | 변화 예상 |
| 금리 4.25% (0.25%p. 인하) | 약 106만원 | 연간 약 75만원 절감 |
| 금리 4.5% (기준) | 약 112만원 | 기준 금리 시 이자 수준 |
| 금리 4.75% (0.25%p. 인상) | 약 119만원 | 연간 약 84만원 추가 부담 |
※ 위의 월 이자 금액은 이해를 돕기 위한 단순 이자 기준으로, 실제 원리금 상환 방식과는 차이가 있을 수 있습니다.
보다 정확한 자금계획은 은행별 상환방식 기준 시뮬레이션을 확인해 보시기 바랍니다.
4-3. 대출 상품 구성 다시 보기
지금은 변동금리에만 의존하기보다는 혼합형이나 고정금리도 함께 고려해 보는 것이 안전합니다.
| 유형 | 특징 | 추천 대상 |
| 변동금리 | 당장은 낮지만 인상 리스크 있음 | 단기 상환 가능자 |
| 고정금리 | 예측 가능하지만 다소 높음 | 장기 거주 목적자 |
| 혼합형 | 일정 기간 고정 후 변동 | 시장 불확실성 대응용 |
4-4. 주택 매도 후 무주택 인정받으려면
기존 주택을 매도한 경우 무주택자로 인정되지만, 은행에서는 이를 증명할 수 있는 서류를 요구합니다.
| 서류 | 유의사항 |
| 매도 계약서 | 매수인, 계약일 등 정확히 기재 |
| 계약금 수령 내역 | 계좌이체 확인 가능해야 함 |
| 잔금일 | 대출 실행일 기준 3개월 이내여야 함 |
잔금일이 늦어지면 대출이 어려울 수 있어 미리 협의가 필요합니다.
5. 지금 점검해 볼 3가지 체크리스트
5-1. 대출 계획이 있다면, 거래 은행의 정책 변경 여부를 먼저 확인하세요.
- 특히 주담대/전세대출은 은행별로 조건이 다릅니다.
5-2. '무주택자' 조건을 세대 단위로 확인하세요.
- 단독 무주택이어도 세대원 중 1명이라도 집이 있으면 제한될 수 있어요.
5-3. 기준 금리 조정 가능성을 보고, 시나리오별 전략을 준비하세요.
- 하반기 상황은 예측보다 준비가 더 중요합니다.